France

Loi Pinel: en profiter avant fin 2021

Le prolongement des dispositifs de la Loi Pinel/Duflot permet à tout un chacun de se constituer un patrimoine en bénéficiant de facilités jusqu’au 31 décembre 2021.

Contrairement à ce que l’on peut penser, ce dispositif n’est pas réservé aux personnes fortunées, loin de là : il suffit de payer des impôts pour pouvoir en bénéficier. En effet, la base du dispositif est la réduction de l’impôt sur le revenu.

Il est donc peut-être temps pour vous de vous pencher sur cette Loi, c’est le bon moment : le dispositif vient d’être prolongé jusqu’en 2021 – mais attention, à partir du 1er janvier 2021, les logements individuels et pavillonnaires en seront exclus.

On parle volontiers de la Loi Pinel, mais on devrait plutôt parler de dispositif. En effet, cette possibilité de réduction d’impôt sur le revenu fait partie de la Loi de finances 2015 et concerne donc le Code général des impôts français.

La réflexion et la mise en action ont été menées sous le gouvernement du premier ministre Emmanuel Valls, Sylvia Pinel étant la ministre du Logement.

Le 1er septembre 2014, le dispositif est réactualisé.

Le but est de redéfinir la loi Duflot qui paraissait beaucoup trop respective.

Le principe est simple : offrir une réduction d’impôts lorsque l’on achète un bien à condition qu’il soit mis en location à des tarifs préférentiels pendant 6 ans au minimum. Chaque ministre du Logement ou presque a révisé le dispositif, notamment une réorganisation des zones géographiques sur lesquelles le dispositif est applicable (voir ci-dessous).

Les objectifs de cette opération économique de défiscalisation sont multiples.

Certains territoires français ont un marché immobilier très tendu. On pense entre autres aux grandes métropoles, mais aussi à certaines communes dont les biens en vente et en location ont des tarifs élevés.

Le but est  double :

  • permettre à des ménages aux revenus modestes de louer un bien dans un marché tendu,
  • faciliter l’accession à la propriété pour des foyers au revenu moyen. 

C’est la base du plan de relance du logement voulue par le gouvernement Valls.

Il a bien sûr servi, par rebond, à soutenir la filière des entreprises du bâtiment.

Les tarifs de location seront donc plafonnés pour convenir à des ménages ayant trop de revenus pour accéder au logement social mais pas assez pour payer les loyers locaux.

Du côté des personnes voulant se constituer un patrimoine, l’opération consiste à acheter un logement en bénéficiant d’une réduction de l’impôt sur le revenu.

Il y a bien sûr plusieurs obligations pour le propriétaire, en voici quelques-unes :

  • Investir dans un logement neuf proposant des prestations bien définies : label BBC, RT 2012, etc. Le plafond se monte à 300 000 €. Les biens anciens ne sont pas intégrés dans cette option, à moins qu’ils ne soient quasiment inhabitables et remis entièrement à neuf. Dans ces cas-là, un expert viendra mesurer l’insalubrité du logement avant de donner son aval pour la construction. 
  • Payer au moins 2500 € d’impôts annuel.
  • Prendre en compte les plafonds de ressources des locataires (la Loi Duflot permet de louer à des membres de sa famille).
  • Louer au moins 6 ans et au plus 12 (intermédiaire 9).
  • Pratiquer un tarif de location encadré.

Il existe d’autres conditions « basiques », comme louer un bien non-meublé, ou plus techniques comme les limites de l’investissement, les différents plafonds (prix par m², niches fiscales, etc.).

Sans entrer dans les détails qui peuvent varier suivant les situations, un foyer fiscal peut prétendre à réduire son crédit immobilier jusqu’à 21% du montant d’investissement (contrairement aux anciennes lois Duflot 18 % et Scelier 13%) et ce sur plusieurs biens… si l’on ne dépasse pas certains plafonds bien sûr.

Dans une opération immobilière optimisée, cela peut représenter jusqu’à 63 000 euros. Mais il faut surtout voir cela sur le « quotidien » : le crédit immobilier est lissé par la défiscalisation à laquelle il faut bien sûr rajouter le loyer perçu !

Pour avoir une idée du montant, faites le calcul suivant :

Valeur du bien x 21 % divisé par le nombre d’années d’engagement (de louer à un tarif préférentiel). Vous aurez ainsi une idée de la défiscalisation annuelle.

En fait, le dispositif est un peu complexe. C’est pourquoi il paraît indispensable de se faire épauler dans cette opération de défiscalisation par des professionnels.

Le bien que vous voulez acheter peut-il vous faire bénéficier de la loi Pinel ? Tout dépend de sa localisation.
Les autorités ont divisé la France en territoires zonés A, B et C en prenant en compte le taux de logements sociaux lors de la mise en place de la loi.

Depuis, les évolutions du marché et le succès de ce dispositif a permis à la loi d’être prolongée, mais pas dans tous les territoires.

Le zonage Pinel a donc été révisé en 2014 pour coller aux besoins du marché de l’immobilier. Lors de l’annonce du prolongement de la Loi, Jacques Mézard, Ministre de la Cohésion territoriales à l’époque, a repris la liste des zonages.

Depuis 2018, le dispositif est prolongé sur  les communes et agglomérations situées dans les zones A (et A bis) et B1. Sur les autres zones, la loi Pinel ne peut être enclenchée que sur décisions dérogatoires.

Voici la liste des différentes zones :

  • Zone A, qui comprend en fait deux ensembles les plus problématiques. L’agglomération de Paris (voir ci-après), la Côte d’Azur, le côté francophone de Genève, les communes aux loyers et coûts des logements élevés sont éligibles, auxquelles il faut rajouter la zone A bis incluant Paris et 76 communes de la petite couronne situées dans le Val d’Oise, le Val-de-Marne, la Seine-Saint-Denis et les Yvelines.
  • La Zone B est aussi déclinée en deux sous-ensembles.

La zone B1 incluant des agglomérations de forte densité Toulouse, Tours, Nantes, Clermont-Ferrant, etc. Mais aussi des communes moins étendues mais aux prix prohibitifs comme La Rochelle, Bayonne ou Annecy. Sont aussi concernés les départements d’Outre-Mer et la Corse.

Les zones ci-dessus sont donc éligibles, le reste du territoire (y compris l’ancienne zone B2 qui comprenait des villes de plus de 50 000 habitants) nécessitent une dérogation préfectorale.

À savoir : En Bretagne la liste des communes concernées doit être communiquée par le Préfet de Région durant l’été 2020.

Si vous avez des interrogations sur l’éligibilité de la commune sur laquelle vous voudriez réaliser une opération, il vaut mieux vous orienter vers le simulateur fourni par les services de l’Etat qui est à jour. (1)

Pour conclure, cette opération de défiscalisation reste un moyen sûr pour se forger un patrimoine sur le long terme. Si vous n’avez pas l’âme d’un trader, le goût du risque que l’on prête aux investisseurs, la loi Pinel est faite pour vous, profitez-en avant fin 2021.

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